صفر تا صد کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری
صفر تا صد کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری
ماده ۱۰۰ شهرداری یکی از مواد مندرج در قانون شهرداری است که به رفع تخلفات مالکین در ساخت و ساز میپردازد. اگر فردی بدون دریافت مجوز ساخت از شهرداری اقدام به ساخت و ساز ملک کند، عملیات عمرانی وی توسط شهرداری متوقف میشوند و ملک ساخته شده نیز تخریب یا جریمه میشود. تخلفات ساخت و ساز ضبط شده از سوی شهرداری به کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری ارسال میشوند تا مورد بررسی قرار بگیرند. اعضای این کمیسیون پس از بررسی تخلفات رأی نهایی که میتواند تخریب بنا، جریمه نقدی یا تخلیه ساختمان باشد را صادر میکنند. پس از ابلاغ رأی به مالک متخلف ممکن است وی اعتراضاتی داشته باشد. بنابراین باید مراحل و شرایط اعتراض به آرای کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری را بداند و با ثبت اعتراضات خود از حقوق خود دفاع کند. در ادامه به ارائه اطلاعاتی در زمینه معرفی مراحل، شرایط، قوانین نقض حکم و حتی اعضای کمیسیون ماده ۱۰۰ پرداختهایم.
اعضای کمیسیون ماده 100
کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری یک کمیسیون مهم است و باید در مورد تخلف مالکین تصمیمات اساسی بگیرد. این کمیسیون متشکل از نماینده وزیر کشور، نماینده رسمی دادگستری، نماینده تعیین شده از سوی شهرداری و یک عضو از شورای شهر است. جالب است بدانید در میان اعضای کمیسیون تجدید نظر ماده 100 تنها نماینده شهرداری است که حق اظهار نظر و رأی دادن را ندارد. بنابراین سه عضو دیگر یعنی نماینده وزارت کشور و نماینده دادگستری و نماینده شورای شهر مسئولیت رأی دادن در مورد یک تخلف از سوی مالکین را بر عهده دارند. با این حال هر چهار نماینده موظف هستند در جلسات کمیسیون شرکت کنند. چنانچه یکی از اعضا در جلسه حضور نداشته باشد و رأی در مورد تخلف مالک صادر شود، مالک به کمک وکیل یا بدون وکیل حق اعتراض به رأی را دارد. زیرا این رأی قانونی نیست.
در کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری به چه تخلفاتی رسیدگی میشود؟
قبل از این که به سراغ مراحل و شرایط اعتراض به آرای کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری برویم، میخواهیم بدانیم کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری کدام تخلفات را مورد بررسی قرار میدهد. زمانی که سازندگان و مالکین بدون کسب مجوز از شهرداری ساخت و ساز خود را آغاز کرده باشند و حتی حین ساخت ملک اقدامات غیرقانونی عمرانی انجام دهند، متخلف به حساب میآیند و طبق ماده ۱۰۰۰ شهرداری به تخلف آنها رسیدگی میشود. برخی از تخلفات مهمی که این کمیسیون به آنها رسیدگی میکند موارد زیر هستند:
- تجاوز مالک به معابر شهر
- تغییر کاربری ساختمان بدون کسب پروانه و مجوز از شهرداری و به صورت غیر مجاز عدم ساخت پارکینگ در ساختمان
- ساخت پارکینگهای بدون استفاده
- عدم رعایت قوانین لازم برای ساخت بنا و عدم وجود استحکام کافی در بنای ساخته شده
- اعمال تراکم اضافی در بنای ساخته شده
- ساخت بنا بدون کسب مجوز و پروانه ساخت تخلف مهندس ناظر ساختمان و عدم نظارت وی بر عملیات اجرای فرایند ساخت و ساز
- تایید تخلف مهندسین ناظر یک ساختمان در پایان کار
لازم به ذکر است در هر کدام از موارد نام برده رای کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری میتواند تغییر کند. از این رو متناسب با نوع تخلف تغییراتی در مراحل و شرایط اعتراض به آرای کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری ایجاد میشود.
حکم کمیسیون ماده ۱۰۰ در مواجهه با تخلفات ساخت و ساز
اعضای کمیسیون ماده ۱۰۰ سه حکم یعنی حکم تخریب بنا، حکم تخلیه بنا و جریمه نقدی را برای مالکین متخلف در نظر میگیرند. با توجه به نوع تخلف میتوان سه حکم زیر را برای ساختمانهای متخلف اجرا کرد:
- تخریب بنا
در مواردی که عملیات عمرانی ساختمان به شکل اصولی انجام نشده باشند و مالک به چارچوبها و قوانین شهرداری در ساخت و ساز ساختمان توجه نکرده باشد، حکم تخریب بنا صادر میشود. البته در مرحله اول متخلف میبایست جریمه نقدی پرداخت کند و در صورتی که جریمه نقدی را نپذیرد، حکم تخریب بنا اجرا میشود. اگر پس از صدور این رأی مالک نیازمند اعتراض باشد، میبایست نحوه اعتراض به رای بدوی کمیسیون ماده 100 شهرداری و شرایط اعتراض را بداند. سپس اقدام به ثبت دادخواست کند.
- تخلیه ساختمان
در مواردی که کاربری یک ملک بدون کسب مجوزها و پروانههای لازم از شهرداری تغییر پیدا کند و یا مالک برای ساختمان پارکینگ در نظر نگرفته باشد، ساختمان باید تخلیه شود. در واقع تخلیه ساختمان با هدف رفع ایرادهای ساختمان انجام میشود.
- جریمه نقدی
چنانچه اعضای کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری تشخیص دهند که ساختمان از اضافه بنا برخوردار است یا خارج از چارچوب مجوزهای دریافتی احداث شده است، جریمه نقدی را برای تخلف مالک در نظر میگیرند. در صورت عدم پرداخت جریمه از سوی مالک احتمال دارد حکم تخریب ساختمان صادر شود.
دلایل نقض رای کمیسیون ماده ۱۰۰
برای این که مراحل و شرایط اعتراض به آرای کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری را درک کنید و در شرایط درست اقدام به اعتراض کنید، نیاز به بررسی دلایل نقض رای کمیسیون ماده ۱۰۰ را دارید. در ادامه به معرفی دلایل نقض آرای تخریب کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری میپردازیم.
دلایل نقض رأی تخریب ساختمان
برخی از مهمترین دلایلی که میتوانند حکم تخریب ساختمان را نقض کنند، موارد زیر هستند:
- عدم ارجاع امر به کارشناس
کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری برای صدور رأی تخریب یک ملک میبایست مغایرت ملک با اصول سه گانه یعنی عدم رعایت اصول فنی، عدم رعایت اصول بهداشتی و غدم رعایت اصول شهرداری را ثابت کند. برای اجرای رأی لازم است کارشناس رسمی دادگستری پرونده را بررسی نماید. چنانچه این پرونده به کارشناس ارجاع داده نشود، مالک به راحتی میتواند با طی کردن مراحل و شرایط اعتراض به آرای کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری رأی صادر شده را نقض کند.
- تبعیض در مورد رای تخریب
در مواردی دیده میشود که اعضای کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری در مورد یک ساختمان رأی تخریب را صادر میکنند اما در مورد ساختمان دیگری که همان شرایط مشابه را دارد، جریمه در نظر میگیرند. این تبعیض بر خلاف اصل تساوی قوانین شهرداری است و میتواند به نقض رأی صادر شده بینجامد.
- عدم جلوگیری از تخلف مالک توسط شهرداری
به طور کلی شهرداری موظف است در حین ساخت املاک از تخلف مالک جلوگیری نماید. در مواردی که ساختمان به طور کامل احداث شده است اما شهرداری اقدامی برای ثبت تخلفات مالک انجام نداده است، رأی صادر شده توسط کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری نقض میشود.
- عدم ابلاغ فرم خلاف جهت دفاع
طبق قانون اعضای کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری به موجب تبصره یک ماده ۱۰۰ مکلف هستند به مالک و سازنده ساختمان و هر فرد ذینفعی که میتواند از ساختمان سود ببرد، ابلاغیه ارسال کنند. مالک و سازنده نیز تا مدت ۱۰ روز فرصت دارند که مستندات دفاع از خود را به صورت کتبی به کمیسیون تقدیم نمایند. چنانچه کمیسیون در ابلاغ فرم رأی به مالک و سازنده کوتاهی کند، دیوان عدالت اداری میتواند رأی کمیسیون را نقض کند.
- عدم توجه به امکان اجرای رأی تخریب سازه
کمیسیون ماده ۱۰۰ قبل از صدور نهایی رأی تخریب ساختمان میبایست این امر را که اجرای رأی میتواند به ساختمانهای مجاور آسیب برساند یا خیر را بررسی نماید. چنانچه رأی صادر شده منجر به خسارت دیدن ساختمانهای مجاور یک سازه بشود، این رأی قابل نقض است. در این مورد مالک میتواند پس از تنظیم نمونه دادخواست اعتراض به رأی کمیسیون ماده 100 شهرداری به دیوان عدالت اداری از حقوق خود دفاع کند.
- تشدید رأی جریمه صادر شده
فرض کنید کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری برای رفع تخلف یک مالک جریمه صادر کرده است و مالک از نمونه نامه اعتراض به جریمه شهرداری استفاده کرده است. اگر در این موارد اعضای کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری رأی تخریب ملک را صادر کنند، قضات دیوان عدالت اداری با این استدلال که کمیسیون حق تشدید جریمه را ندارد این رأی را نقض مینمایند.
- صدور رای بدون توجه به صلاحیت کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری
املاکی که خارج از محدوده شهر واقع شدهاند در صلاحیت کمیسیون ماده ۹۹ قانون شهرداری قرار دارند. اگر کمیسیون ماده ۱۰۰ در خصوص این املاک و جریمه آنها رأی صادر کند، مالک قادر به اعتراض و نقض رأی خواهد بود. برای تعیین جریمه نقدی تخلف مالک نیز این مورد قابل توجه است.
در تمامی این موارد شما باید آشنایی کاملی با مراحل و شرایط اعتراض به آرای کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری داشته باشید و در صورت لزوم نمونه دادخواست اعتراض به رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری را تنظیم کنید.
دلایل نقض رای جریمه
برخی از مهمترین دلایلی که جریمه تخلف مالک را نقض میکنند، موارد زیر هستند:
- مجهول بودن ضریب تعیین شده
یکی از قوانین شهرداری این است که در تعیین میزان جریمه تخلف یک مالک متراژ ساختمان در ضریب تعیین شده ضرب شود. چنانچه این ضریب در رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری به طور واضح و شفاف بیان نشده باشد، دیوان عدالت اداری میتواند رأی را نقض کند.
- مطالبه وجه مازاد بر میزان مقرر قانونی
مبنای اصلی برای محاسبه ارزش ملک معاملاتی حدوداً ۸۵ درصد ارزش منطقهای که ملک در آن واقع شده است، در نظر گرفته میشود. کمیسیون ماده ۱۰۰ ممکن است صد درصد ارزش منطقه را مبنای محاسبات خود قرار دهد که رأی صادر شده بر این مبنا قابل نقض است.
- عدم رعایت معیارهای موثر در تعیین جریمه
پیش از طی کردن مراحل و شرایط اعتراض به آرای کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری باید اشاره کنیم که کمیسیون ماده ۱۰۰ برای تعیین جریمه باید به چند ملاک مختلف همچون موقعیت ملک، مصالح مصرف شده در ساختمان و مواردی از این قبیل توجه کند. در غیر این صورت دیوان عدالت اداری میتواند رأی صادر شده را نقض نماید.
- تعیین دو جریمه برای یک تخلف
به هیچ عنوان نمیتوان برای یک تخلف دو جریمه را در نظر گرفت. فرض کنید یک مالک علاوه بر اینکه برای ملک خود اضافه بنا در نظر گرفته است، کاربری ملک را نیز تغییر داده است. در این موارد کمیسیون ماده صد اگر دو بار جریمه برای مالک متخلف در نظر بگیرد، رأی این کمیسیون نقض میشود.
نحوه اعتراض به رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری
بلافاصله پس از صدور رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری مالک میتواند نسبت به رأی صادر شده اعتراض کند. این رأی یک رأی بدوی است و مالک موظف است ظرف مدت ۱۰ روز برای ثبت اعتراض خود اقدام کند. از آنجایی که افراد عادی مهارت و تخصص کافی در رابطه با مراحل و شرایط اعتراض به آرای کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری را ندارند، میتوانند از وکلای مجرب دادگستری برای ثبت اعتراض خود نسبت به این رأی کمک بگیرند.
گاهی اوقات ممکن است رأی صادر شده نسبت به تخلف یک مالک یک رأی قطعی باشد. اعتراض به چنین رأی کاری بسیار دشوار است و حتماً باید زیر نظر وکیل انجام شود. شما با انتخاب یک وکیل ماهر و مجرب میتوانید فرآیند اعتراض به رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری را سریعتر و با درصد موفقیت بیشتر طی کنید.
مراحل اعتراض به رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری
در این مرحله به بررسی مراحل و شرایط اعتراض به آرای کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری خواهیم پرداخت. مهمترین مراحلی که به منظور ثبت اعتراض جهت نقض رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری باید طی شوند، مراحل زیر هستند:
مرحله اول: تنظیم دادخواست اعتراض
در گام اول لازم است دادخواستی را مبنی بر اعتراض به رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری تنظیم نمایید. در این دادخواست مشخص میشود کدام شعبه دیوان عدالت اداری مسئول رسیدگی به پرونده شما است. شعبه دیوان عدالت اداری بر اساس موقعیت قرار گیری ملک تعیین میشود. سپس دلایل اعتراض خود را بیان نموده و در نهایت مدارک لازم مثل مدرک مالکیت پروانه ساخت و نقشههای مصوب را ضمیمه دادخواست تنظیم شده کنید.
مرحله دوم: ثبت دادخواست اعتراض در دیوان عدالت اداری
در مرحله دوم دادخواست تنظیم شده باید به دبیر خانه دیوان عدالت اداری ارسال شود. این دادخواست را میتوانید به همراه مستندات مورد نیاز در دفاتر الکترونیک قضائی نیز ثبت کنید. پس از آن لازم است هزینه دادرسی توسط معترض پرداخت گردد.
مرحله سوم: رسیدگی به اعتراض مالک در دیوان عدالت اداری
در مرحله سوم پرونده شما به یکی از شعب منتخب دیوان عدالت اداری ارجاع داده میشود. قاضی پرونده پس از اینکه مدارک و مستندات موجود در پرونده را بررسی کرد، رأی صادر میکند و رأی دیوان عدالت اداری لازمالاجرا است.
شرایط ثبت دادخواست اعتراض به رای کمیسیون ماده ۱۰۰
برخی از مهمترین شرایط اعتراض به آرای کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری در موارد زیر معرفی شدهاند:
- برای ثبت دادخواست اعتراض به آرای کمیسیون ماده ۱۰۰ لازم است مشخصات شاکی که شامل نام، نام خانوادگی و شغل وی میشود، ثبت گردند.
- طرف شکایت این دادخواست همیشه کمیسیون ماده ۱۰۰ منطقهای که ملک در آن واقع است، در نظر گرفته میشود.
- در شرایطی که مالک از وکیل برای ثبت اعتراض خود کمک بگیرد، میبایست نام وکیل و مشخصات وکیل در پرونده قید شوند.
- در آخر هم توجه باشید باشید که دادخواست شما باید شرح کوتاهی از دلایل و مستندات شکایت را ارائه کرده باشد.
مدارک لازم برای تنظیم دادخواست
جدا از اینکه اعتراض به رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ نیازمند کسب اطلاعات کافی در مورد مراحل و شرایط اعتراض به آرای کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری است، نیازمند مدارک خاص نیز هست. این موارد عبارتند از:
- ارائه کپی مدارک شناسایی مالک یا شاکی
- ارائه اصل و کپی اسناد مالکیت
- ارائه اصل و کپی پروانه ساخت
- ارائه فرم تخلفات اعلام شده از سوی شهرداری
- ارائه گواهیهای ابلاغ رأی
- تصاویر بنای احداث شده
- و ...
مهلت اعتراض به رأی کمیسیون ماده ۱۰۰
مدت زمان اعتراض به رأی کمیسیون ماده 100 شهرداری پس از صدور رأی نهایی و انجام بررسیهای لازم توسط اعضای کمیسیون ده روز است. کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری به صاحبان پرونده و مالکان متخلف این اجازه را میدهند که ظرف مدت ۱۰ روز اعتراض خود را اعلام کنند و پس از آن به این اعتراض رسیدگی شود. این مهلت قانونی به مالک یا ذینفعان پرونده اجازه میدهد در صورت بروز هرگونه نارضایتی یا تصمیم گیری اشتباه اعتراض خود را به صورت قانونی ثبت کنند و از حقوق خود دفاع نمایند.
باید توجه داشت که زمان اعتراض به رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ قابل تمدید نیست. بنابراین اگر یک مالک به علت کوتاهی در تایم ۱۰ روزه اقدام به ثبت اعتراض خود نکند، دیگر قادر به ثبت اعتراض نخواهد بود. فراموش نکنید کمک گرفتن از خدمات یک وکیل ماهر در تمامی مراحل اعتراض به رأی ماده ۱۰۰ قانون شهرداری میتواند در موفقیت شما نقش زیادی داشته باشد.
سخن پایانی
از آنجایی که گسترش ساخت و ساز باعث افزایش تخلفات مربوط به ساخت و ساز ملک شده است، کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری مسئول رسیدگی به این تخلفات است. این کمیسیون غالباً حکم تخلیه ملک، حکم جریمه نقدی و حکم تخریب سازه را صادر میکند. چنانچه مالک نسبت به رأی صادر شده اعتراضی داشته باشد، با اطلاع از مراحل و شرایط اعتراض به آرای کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری میتواند اعتراض خود را به ثبت برساند. در کل مالک ۱۰ روز پس از صدور حکم فرصت دارد تا مدارک لازم را تهیه کرده و دادخواست اعتراض خود را به ثبت برساند. در غیر این صورت حق دفاع از حقوق خود را نخواهد داشت.
سوالات متداول
- نحوه اعتراض و شکایت از رای کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری چگونه است؟
- برای ثبت اعتراض خود در دیوان عدالت اداری لازم است ابتدا دادخواستی را ثبت نمایید و آن را به دیوان عدالت اداری ارسال کنید. پس از انجام بررسیهای لازم رأی نهایی توسط دیوان عدالت اداری صادر میشود.
- امکان اعتراض به حکم تخریب شهرداری وجود دارد؟
- بله. در مواردی که حکم صادر شده از سوی کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری نقض میشود، شما میتوانید نسبت به حکم تخریب اعتراض کنید و این حکم را نقض نمایید.
- اجرای مجازات کمیسیون ماده صد شهرداری بر عهده کدام نهاد است؟ ا
- جرای رأی و مجازات کمیسیون ماده ۱۰۰ اعم از تخریب ملک جریمه یا تخلیه ملک بر عهده مالک و شهرداری منطقه است.
